Crowdfunding imobiliário: o que é e como funciona?

O crowdfunding imobiliário é uma solução que tem crescido no Brasil, ampliando as possibilidades de financiamento de empreendimentos e de diversificação de carteiras. Para assessores, consultores e planejadores financeiros, compreender esse modelo significa conhecer novas formas de exposição ao setor.

O segmento imobiliário é valorizado no país, tanto pela importância da moradia quanto pelo interesse em investir em ativos ligados a imóveis. Nesse contexto, surgem diferentes maneiras de participar do mercado, com características próprias de aporte, remuneração e risco.

Na sequência, saiba mais sobre o crowdfunding imobiliário, incluindo seu funcionamento, vantagens, riscos e pontos que merecem atenção ao avaliar uma alternativa desse tipo!

O que é crowdfunding imobiliário?

Crowdfunding imobiliário é um modelo de financiamento coletivo no qual diferentes pessoas aportam recursos para viabilizar um projeto ligado a imóveis. Em troca, elas adquirem direitos definidos pela estrutura da operação, como juros ou participação nos resultados.

A proposta pode envolver construção, aquisição ou outras etapas do desenvolvimento imobiliário, com necessidades financeiras distintas durante cada fase. Vale observar que o aporte não implica a propriedade de um terreno ou de uma unidade. Os direitos dependem do instrumento adquirido.

Como funciona o crowdfunding imobiliário na prática?

O crowdfunding imobiliário funciona por meio de uma plataforma que conecta incorporadoras interessadas em captar recursos a investidores dispostos a financiar seus projetos. A operação segue etapas que organizam desde a preparação do empreendimento até o cumprimento das obrigações assumidas.

Saiba mais sobre cada fase!

Preparação

A empresa responsável pelo projeto reúne informações sobre o empreendimento, incluindo orçamento, cronograma, estágio de desenvolvimento e necessidade de capital. Esses dados permitem avaliar a viabilidade do empreendimento e identificar como os recursos serão utilizados.

Oferta

Aqui, são estabelecidas as informações que definem os direitos e as obrigações dos participantes durante a operação. Ela abrange:

• instrumento financeiro;

• meta de captação;

• prazo;

• condições de remuneração;

• riscos;

• eventuais garantias.

Divulgação

A plataforma apresenta as características da oportunidade e disponibiliza os documentos necessários para análise. Assim, os interessados podem consultar as condições contratuais e verificar se a proposta corresponde aos seus objetivos.

Captação

Os investidores formalizam seus aportes conforme as regras estabelecidas. Caso a meta mínima não seja atingida, os valores devem ser devolvidos aos investidores, conforme a regulamentação.

Execução

Após a conclusão da captação, os recursos são destinados ao projeto conforme a finalidade prevista. O responsável pela operação deve cumprir as obrigações contratuais, incluindo a prestação de informações e os pagamentos nas condições acordadas.

Quem participa desse tipo de operação?

O crowdfunding imobiliário é uma operação que reúne diferentes participantes, a começar pela empresa responsável pelo projeto. Cabe a ela desenvolver o empreendimento e cumprir as obrigações previstas em contrato.

Além da empresa, há a plataforma encarregada de distribuir a oferta conforme o regime aplicável e os investidores interessados. Estes, por sua vez, aportam capital e adquirem direitos.

Securitizadoras e agentes de garantias podem participar desse tipo de operação. Dependendo da estrutura, o título pode ter origem em créditos imobiliários que o lastreiam, ou ser emitido diretamente pela sociedade responsável pelo empreendimento. 

Como investidores recebem o retorno?

No crowdfunding imobiliário, a remuneração depende do contrato. Por exemplo, ele pode prever juros periódicos e pagamento do principal no vencimento, ou vincular ganhos ao desempenho comercial.

Considere um investimento de R$ 10 mil com juros simples de 12% ao ano, pagos mensalmente, e vencimento em 12 meses. Nesse cenário, um investidor receberia R$ 100 brutos por mês e recuperaria o capital aplicado ao final do prazo, caso todos os pagamentos fossem realizados conforme o previsto.

Entretanto, as condições variam conforme a operação. Algumas ofertas concentram a remuneração e a devolução do principal no vencimento, enquanto outras estabelecem um cronograma de amortização.

Por isso, é importante analisar não apenas a taxa oferecida, mas também os prazos e a origem dos recursos destinados aos pagamentos. Afinal, a remuneração contratada depende do cumprimento das obrigações pelo responsável pela operação.

O crowdfunding imobiliário é regulamentado?

No Brasil, o crowdfunding de investimento, inclusive quando voltado a projetos imobiliários, é regulamentado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), por meio da Resolução CVM 88. Essa norma estabelece regras para a captação, a divulgação das ofertas e a disponibilização de informações aos investidores.

Além disso, plataformas que oferecem esse tipo de operação precisam estar registradas e autorizadas pela autarquia.

Quais as principais vantagens desse modelo de financiamento?

O crowdfunding imobiliário oferece vantagens tanto para incorporadoras quanto para investidores. Para empresas, ele amplia as possibilidades de captação de recursos e permite negociar condições alinhadas ao projeto, sem dispensar planejamento de caixa.

Na prática, essa solução pode ser estruturada de acordo com as necessidades e o cronograma do empreendimento. Isso contribui para diversificar as fontes de financiamento e reduzir a dependência de uma única modalidade de crédito.

Já para investidores, o crowdfunding imobiliário possibilita diversificar a carteira e se expor ao setor sem precisar adquirir um imóvel. Ainda, dependendo das condições oferecidas, é possível obter uma remuneração periódica e distribuir os recursos entre operações com características distintas.

Vale mencionar que o crowdfunding imobiliário pode ser interessante para profissionais do mercado financeiro, como assessores de investimento. Afinal, esse modelo representa uma possibilidade de ampliar o portfólio de produtos oferecidos aos clientes. 

Cabe ressaltar que a inclusão desse tipo de investimento imobiliário deve considerar o perfil de cada investidor, os riscos envolvidos e a compatibilidade com os objetivos da carteira.

Quais os riscos do crowdfunding imobiliário?

Os principais riscos do crowdfunding imobiliário estão relacionados à capacidade de pagamento, à execução do empreendimento e à liquidez do investimento. Atrasos nas obras, vendas abaixo do esperado e aumento dos custos podem comprometer os resultados e o cumprimento das obrigações financeiras.

As consequências dependem do tipo de operação. Em estruturas de crédito, por exemplo, a inadimplência é capaz de provocar atrasos ou perdas do capital investido.

Já nos modelos de participação, um desempenho comercial inferior ao previsto tende a reduzir os ganhos e comprometer a recuperação do aporte.

A existência de um imóvel vinculado à operação não elimina o risco de perda. É necessário verificar se há garantias formalizadas, como alienação fiduciária, pois sua execução pode ser demorada e o valor recuperado nem sempre cobre toda a dívida.

Outro ponto é a liquidez. Como a saída antecipada costuma ser limitada, o investidor muitas vezes precisa manter os recursos aplicados até o vencimento. 

Também é relevante considerar que essa possibilidade de investimento imobiliário não conta com a proteção do FGC (Fundo Garantidor de Créditos). 

Por fim, tenha em mente que empreendimentos em construção estão sujeitos a imprevistos, como atrasos na obtenção de licenças e aumento dos custos de materiais. Esses fatores podem exigir recursos adicionais e comprometer o cronograma financeiro inicialmente previsto.

O que avaliar para participar de uma oferta de crowdfunding imobiliário?

Antes de entrar em um crowdfunding imobiliário, é importante analisar alguns pontos. Os principais são:

• emissor e origem: identifique quem é o emissor, qual incorporadora desenvolve o empreendimento e quais são as responsabilidades de cada participante na operação;

• projeto e caixa: analise o orçamento, o estágio das obras, as vendas realizadas e as dívidas existentes. Verifique de onde virão os recursos para os pagamentos;

• direitos e garantias: confira quais direitos o investidor adquire, quais garantias estão formalizadas e como elas podem ser executadas em caso de inadimplência;

• prazo e custos: avalie o vencimento, as condições de remuneração e amortização, os tributos e as taxas aplicáveis. Observe as possibilidades de prorrogação;

• plataforma: verifique seu enquadramento regulatório e a autorização da CVM. Confira ainda a disponibilidade de contratos, informações sobre os projetos e relatórios de acompanhamento.

Qual a diferença entre crowdfunding imobiliário e FIIs?

A principal diferença entre crowdfunding imobiliário e FIIs (Fundos Imobiliários) está na estrutura do investimento. Na primeira opção, o investidor participa de uma oferta vinculada a uma empresa ou projeto, adquirindo direitos de crédito ou participação societária, conforme o contrato. 

Já nos FIIs, o investidor compra cotas de um fundo que aloca recursos em imóveis ou ativos financeiros do setor, seguindo uma política de investimentos.

A remuneração também funciona de maneira distinta. No crowdfunding, o retorno pode vir dos juros pagos pela incorporadora ou dos resultados do empreendimento. Já nos FIIs, os rendimentos distribuídos dependem dos resultados da carteira, enquanto o preço das cotas costuma oscilar conforme as condições de mercado.

Outra diferença está na liquidez. Muitos fundos têm cotas negociadas na bolsa de valores, permitindo a venda a outros investidores, desde que haja compradores. No crowdfunding, a saída antecipada costuma ser mais limitada, e é comum o capital permanecer comprometido até o vencimento da operação.

Por exemplo, uma pessoa tem a opção de financiar a construção de um empreendimento específico por meio do crowdfunding. Já ao adquirir cotas de um FII, ela participa dos resultados de uma carteira que pode reunir diferentes imóveis ou títulos imobiliários.

O crowdfunding imobiliário é uma alternativa que amplia as possibilidades de diversificação e acesso ao mercado de imóveis. No entanto, antes de fazer parte de um financiamento, é essencial avaliar as condições de cada oferta, os riscos envolvidos e a compatibilidade da operação com os objetivos do investidor.

Quer saber mais sobre o mercado imobiliário e novidades do setor? Siga a BAUEN Invest nas redes sociais: estamos no Instagram e LinkedIn!